13萬元/平方米低于樓板價入市 全國最貴單價地王能否再現拿地時的輝煌?


來源:中國產業經濟信息網   時間:2020-05-01





  總地價110億元、樓板價14.3萬元/平方米,開盤均價13萬元/平方米,上?!暗赝踔酢睆膩矶疾蝗痹掝}性。


  4月30日中午12點,備受關注的上海中興路一號正式開始認籌。


  4年前,上海靜安區中興社區(原閘北)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊推出,凈用地面積約3.1萬平方米、容積率3.5、計容積率建筑面積約11萬平方米,起拍價46億元,吸引了18家企業前來競拍。


  要知道,這是當時上海實施招拍掛制度12年來推出的最最最市中心的土地。項目位于上海市靜安區中興路,多條地鐵線環繞,距離人民廣場和外灘的直線距離均為3公里,距離外灘、陸家嘴,車程是半小時左右。


  2016年8月17日,融信最終從各路土豪中勝出,以110.1億元總價、10萬元/平方米名義樓板價、14.3萬元/平方米可售面積樓板價和139%的溢價率,創下中國土地成交史上最貴單價地王紀錄,至今未被超越。


  同年11月,萬科以約53.95億元獲得項目49%權益,主要由萬科操盤,與融信共同合作開發中興路項目。


  但限價政策之下,面粉貴過面包已成事實,加之老閘北地段商業環境偏弱、教育醫療亦無優勢,開發商如何唱好這臺戲?地王的銷售能否延續4年前拿地時的火爆?


  地王一出周邊二手房立馬由750萬漲至900萬


  2016年地王一出,立刻封殺了周邊二手房的議價空間,不少房東開始膨脹。


  “我記得很清楚,2016年這塊地剛拍的時候,對面雅賓利有一套95平方米的二手房,掛牌價750萬元。地王消息傳出來,房東馬上改口說低于900萬元免談?!备浇馁Y深中介劉亮提起當年情景仍然有些激動,“這地王開盤還是限價的,不然旁邊的二手房價格難以想象?!?/p>


  他口中這套二手房,是馬路對面的萬科翡翠雅賓利,萬科從上置接手后以翡翠系列IP打造的蘇州河概念項目,目前小面積段二手房單價基本位于9萬~11萬元/平方米區間;而旁邊的復地新都國際,二手房價格在7.5萬~9.5萬元/平方米?!?萬~10萬元單價差不多是這片區域真實(房價)反映了,說實話再貴就很難賣了?!眲⒘琳f。


  的確,中興路一號將自己定位于上海母親河——蘇州河以北的蘇河灣區,而從地圖顯示來看,這里和真正的蘇河灣距離不短,并且并不是內環所有地塊都是市中心?!办o安地王”、“上海地王之王”等各種響亮稱謂仍改變不了老閘北規劃配套相對落后的事實,而中興路地塊目前在商業配套方面并無特別明顯優勢,最大的商業綜合體就規劃在中興路一號,目前仍在建設中。


  但魔都樓市永遠充滿了魔性,中興路一號看房人仍然絡繹不絕,其中有年輕人,更有一家老小。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華認為,市中心住宅的稀缺性,代表其仍能獲得高凈值客戶的青睞,將其作為不動產配置的一部分,是在今年經濟蕭條的環境下,較安全的投資選擇。


  “前衛設計”遭吐槽在270度轉角落地窗前看老破小


  2020年的樓市早已不是當年那個瘋狂的市場,面粉貴過面包已是不爭的事實,如何唱好“地王之王”這臺戲,萬科顯然下了很大的功夫。


  唐華分析認為,這塊土地的開發難度在于樓板價已經10萬+,在限價的大背景下,預售證能批多高的價格才能保本?但同時如果價格真的批高了,和市區這么多競爭項目來比,客戶是否認可,也是個兩難的問題?!斑@個項目操作難度是史無前例的?!?/p>


  于是萬科請來了英國寶藏級建筑師查德·羅杰斯,以倫敦海德公園項目、澳洲悉尼項目的超現代設計撐起了中興路一號最大亮點。倫敦海德公園一號,正是傳說中的世界最貴豪宅,最大的一套1858平方米公寓售價超過12億元。


  但市場對這位國際大師的設計,流傳最多、印象也最深的卻是——沒有陽臺。


  “嗯,這個樓盤是外國人設計的,太新潮了,沒有陽臺……”劉亮和幾位看房人聊起中興路一號時表示,對于生活中習慣了洗曬的南方城市,沒有陽臺實在太不方便了。


  對“無陽臺設計”無法理解的不止劉亮,在上海本地論壇上有網友發帖,“被銷售帶去看了一個短片,主要介紹設計師,說設計的都是地標建筑,最著名的倫敦海德公園1號。我想人家這個客廳大落地窗設計放在公園旁邊大概還可以看看公園,現在中興路1號這個設計看什么呢?整個房型都不像現代中國人的房子”。


  《每日經濟新聞》記者在多次實探中發現,除了沒有陽臺的尷尬,“雙十字”結構努力打造的全透明圍墻也面臨著一定尷尬:地王被老式公房、私房等尷尬地合圍起來,北面緊鄰中興路,從樣板房的270度轉角落地玻璃眺望出去,并不能獲得這一設計所預期的“景觀”。據置業顧問介紹,首批推出229套住宅,面積從50平方米~210平方米不等,高區房源可以清楚看到陸家嘴“三件套”,“忽略你眼前的這些矮房子”。


  唐華向記者指出:“13萬元/平方米左右的開盤價,在目前限價的大背景下,已經是偏高了,或許相關部門也已經充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對于開發企業來說,這個價格仍不足以平抑成本,因為考慮到資金利息和產品開發成本、營銷成本等,中興路一號的花費甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價是否能放開,這是國家政策層面的要求,無法隨意猜測,只是說就算放開了限價,產品競爭力能否留得住客戶,也是一個挑戰?!?/p>


  10萬+豪宅市場持續發力


  但上海豪宅市場的數據或許能為中興路一號帶來些許信心。


  第一太平戴維斯統計,在疫情影響下,2020年一季度高端住宅市場(即單價高于8萬元/平方米)僅有3個項目入市,皆位于內環內區域。3個入市豪宅項目備案均價均超過10萬元,且認籌比皆高于1:0.6。前期火爆的綠地海珀外灘成為上海首個線上開盤的樓盤,在疫情后市場反彈的推動下認籌率和開盤去化率表現可圈可點。


  但唐華也表示,市場供應很快會重回激烈的競爭局面?!暗谝患径戎挥?個項目入市,但這只是疫情下的特殊情況。到4月底內環入市的項目已經有4個,10萬+以上的高端盤有6個(其中有2個位于內中環)。后續類似高端項目的入市呈井噴之勢,雖然并不能武斷地說供應仍低于需求,但至少到目前為止,已入市項目的認籌率和開盤去化率都相當不錯?!?/p>


  第一太平戴維斯統計顯示,第二季度開始,上海市中心區域預計有約14個8萬元/平方米以上高端項目入市,高端項目間競爭加劇。按具體月份來看,4月入市的高端項目約為2700套,為前期因疫情積壓項目被集中釋放,且產品競爭力較強,吸引了一大批剛需、改善客戶。相比4月大體量的項目入市,5~6月的供應量趨于平緩,現已知預計推出套數約為399套。(每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤)


  轉自:每日經濟新聞

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